El paquete de vivienda incluye la ampliación de la protección frente a los desahucios hasta 2030, nuevas deducciones fiscales para inquilinos y préstamos sin intereses para facilitar la compra de la primera vivienda.
El Gobierno ha aprobado este martes, 29 de septiembre de 2026, dos reales decretos ley que introducen importantes cambios en el mercado de la vivienda en España. Las medidas afectan tanto a los contratos de alquiler como a la compra de inmuebles y contemplan nuevos incentivos fiscales para propietarios e inquilinos.
Entre las principales novedades destacan la prórroga extraordinaria de dos años para determinados contratos de arrendamiento, la ampliación de la protección frente a los desahucios hasta 2030 y la creación de una línea de financiación pública que permitirá solicitar hasta 50.000 euros sin intereses para comprar la primera vivienda.
El Ejecutivo también ha anunciado cambios en la regulación de los alquileres de temporada y por habitaciones, limitaciones a determinadas operaciones inmobiliarias y nuevas ayudas para incrementar el parque de vivienda asequible.
Las medidas todavía deben superar su tramitación parlamentaria, por lo que su aplicación definitiva dependerá de la convalidación de los decretos en el Congreso y de las condiciones establecidas en los textos oficiales.
Los contratos de alquiler podrán ampliarse dos años más
Una de las medidas con mayor repercusión para los inquilinos es la posibilidad de ampliar los contratos de alquiler que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028.
La nueva disposición contempla una prórroga extraordinaria de dos años que permitirá a los arrendatarios continuar en su vivienda sin necesidad de negociar un contrato completamente nuevo.
Hasta ahora, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece, con carácter general, una duración mínima de cinco años cuando el propietario es una persona física y de siete cuando es una persona jurídica. Una vez transcurrido ese periodo, pueden aplicarse las prórrogas previstas legalmente.
Con la nueva medida, los inquilinos cuyos contratos cumplan los requisitos podrán solicitar una ampliación adicional de hasta dos años.
Según la información anunciada, para acogerse a esta posibilidad será necesario estar al corriente de pago y cumplir las condiciones económicas y contractuales que establezca la norma.
La iniciativa busca ofrecer mayor estabilidad a los hogares y reducir la incertidumbre que provoca el vencimiento de los contratos en un contexto de elevados precios del alquiler.
La protección frente a los desahucios se amplía hasta 2030
El Gobierno también ha aprobado recuperar y ampliar hasta el 31 de diciembre de 2030 la protección extraordinaria frente a los desahucios de personas vulnerables.
Este mecanismo se introdujo durante la pandemia de coronavirus para proteger a los hogares que habían perdido ingresos y no podían hacer frente al pago de su vivienda.
Desde entonces, la medida se prorrogó en diferentes ocasiones, aunque el anterior decreto dejó de estar vigente en febrero de 2026.
La nueva regulación pretende recuperar esa protección y extenderla durante los próximos años.
No obstante, la suspensión de los desahucios no será automática para cualquier inquilino. Para beneficiarse de ella será necesario acreditar una situación de vulnerabilidad económica o social y cumplir los requisitos establecidos.
Entre los elementos que se tendrán en cuenta figuran las circunstancias económicas del hogar y los informes emitidos por los Servicios Sociales.
El objetivo es evitar que las personas que se encuentren en determinadas situaciones de vulnerabilidad pierdan su vivienda sin disponer de una alternativa habitacional.
Préstamos de hasta 50.000 euros sin intereses para comprar la primera vivienda
Otra de las novedades es la creación de la línea de financiación pública denominada ‘Tu Casa’, que estará gestionada por el Instituto de Crédito Oficial (ICO).
Este mecanismo permitirá conceder préstamos de hasta 50.000 euros a personas que quieran adquirir su primera vivienda habitual.
La financiación tendrá un tipo de interés del 0% y no estará sujeta a comisiones. Su finalidad será complementar la hipoteca concedida por una entidad financiera.
El préstamo público podrá cubrir hasta el 20% del valor de la vivienda hipotecada, con un límite máximo de 50.000 euros.
Por ejemplo, para una vivienda de 200.000 euros, el importe máximo correspondiente al 20% sería de 40.000 euros. Para una vivienda de 300.000 euros, ese porcentaje ascendería a 60.000 euros, pero se aplicaría el límite de 50.000 euros.
Ejemplos del importe máximo del préstamo ‘Tu Casa’
| Precio de la vivienda | Préstamo máximo |
|---|---|
| 150.000 € | 30.000 € |
| 200.000 € | 40.000 € |
| 250.000 € | 50.000 € |
| 300.000 € | 50.000 € |
Ejemplos ilustrativos sujetos a los requisitos de acceso y a la financiación hipotecaria.
La línea también contempla un periodo de carencia equivalente a la duración de la hipoteca privada, con un máximo de 30 años.
Sin embargo, el Ejecutivo todavía no ha detallado todos los requisitos de acceso, como los posibles límites de ingresos de los solicitantes o el precio máximo de las viviendas que podrán financiarse.
Tampoco se ha concretado el calendario de apertura de las solicitudes.
Nuevas deducciones fiscales para quienes ganen menos de 33.000 euros
El paquete de vivienda también incluye una deducción fiscal dirigida a los inquilinos con ingresos anuales inferiores a 33.000 euros.
La iniciativa permitirá desgravar determinadas cantidades destinadas al pago del alquiler, con el objetivo de aliviar el esfuerzo económico de los hogares con rentas más bajas.
Por el momento, el Gobierno no ha detallado el porcentaje de deducción ni el importe máximo que podrán aplicar los beneficiarios.
Tampoco se ha concretado si la medida estará condicionada a otros requisitos, como la edad del inquilino, la composición del hogar o el importe de la renta mensual.
Estos aspectos deberán aclararse en el desarrollo de la normativa para determinar el ahorro fiscal que podrá obtener cada contribuyente.
Los propietarios podrán beneficiarse de una bonificación del 100% en el IRPF
Las nuevas medidas no se limitan a los inquilinos. El Ejecutivo también ha anunciado incentivos fiscales para los propietarios que reduzcan el precio de sus alquileres.
La propuesta contempla una reducción de hasta el 100% en el IRPF sobre los rendimientos del arrendamiento de vivienda para los propietarios que no tengan la consideración de grandes tenedores y cumplan determinadas condiciones.
Para acceder al máximo beneficio fiscal, los arrendadores deberán reducir la renta inicial más de un 5% respecto al contrato anterior y renovar el alquiler con el mismo inquilino.
También se contempla la posibilidad de aplicar el incentivo cuando cambie el arrendatario, siempre que el nuevo precio sea inferior al límite establecido en la normativa.
Con esta medida, el Gobierno pretende incentivar las rebajas voluntarias de los alquileres mediante ventajas fiscales.
La reducción afectaría a la tributación de los rendimientos del alquiler, no al conjunto de los ingresos del propietario.
Cambios en los alquileres de temporada y por habitaciones
El Ejecutivo también ha anunciado una regulación más estricta de los alquileres de temporada y por habitaciones.
Estas modalidades han ganado presencia en el mercado inmobiliario español, especialmente en ciudades con una elevada demanda residencial.
Una de las preocupaciones del Gobierno es que determinados propietarios utilicen contratos temporales para evitar las obligaciones que corresponden a los arrendamientos de vivienda habitual.
La nueva regulación pretende limitar estas prácticas y establecer un mayor control sobre los contratos.
Además, el paquete incluye una modificación fiscal que contempla aplicar un IVA del 10% a los pisos turísticos.
El alcance de esta medida y los supuestos concretos en los que se aplicará deberán quedar definidos en el texto normativo.
Limitaciones a los fondos buitre y cambios para las SOCIMI
Otro de los objetivos del paquete legislativo es limitar determinadas operaciones de compra de viviendas realizadas por fondos de inversión.
El Gobierno plantea identificar a las empresas que realizan estas adquisiciones para establecer restricciones a las operaciones contempladas en la norma.
La iniciativa busca reducir el impacto de determinadas prácticas especulativas sobre el mercado residencial.
Asimismo, el Ejecutivo pretende orientar la actividad de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, conocidas como SOCIMI, hacia la promoción y el mantenimiento de vivienda asequible.
La regulación definitiva deberá concretar qué operaciones estarán sujetas a restricciones y qué obligaciones fiscales o de inversión tendrán estas sociedades.
Hasta 2.280 millones de euros en avales para vivienda social y construcción industrializada
El acuerdo también incorpora dos nuevas líneas de avales públicos destinadas a incrementar la oferta residencial.
La primera contará con hasta 2.000 millones de euros y estará orientada a proyectos que permitan ampliar y mejorar el parque de viviendas destinadas al alquiler social o asequible.
La segunda dispondrá de 280 millones de euros para impulsar la construcción industrializada.
Este modelo constructivo permite fabricar determinados elementos de los edificios en instalaciones industriales antes de trasladarlos a la obra para su montaje.
Los avales se canalizarán a través del ICO y podrán contar con plazos de hasta 35 años, según las condiciones de las líneas anunciadas.
El objetivo es facilitar la financiación de proyectos residenciales y favorecer el incremento de la oferta de vivienda.
El IVA de las viviendas de protección pública bajará al 4%
Entre las medidas fiscales anunciadas también figura una reducción del IVA aplicable a las viviendas de protección pública.
El Gobierno plantea establecer un tipo reducido del 4% para estas viviendas, con el objetivo de disminuir los costes asociados a su adquisición.
La medida se incorpora al conjunto de iniciativas destinadas a facilitar el acceso a la vivienda protegida.
Su aplicación concreta dependerá de las condiciones recogidas en la normativa y de los tipos de vivienda incluidos en su ámbito.
¿Cuándo entrarán en vigor las nuevas medidas de vivienda?
Aunque el Consejo de Ministros ha aprobado los dos reales decretos ley, todavía quedan pasos para que todas las medidas puedan aplicarse de forma efectiva.
Los decretos deberán publicarse en el Boletín Oficial del Estado (BOE), donde se establecerán sus fechas de entrada en vigor y sus condiciones específicas.
Además, tendrán que someterse a la convalidación del Congreso de los Diputados en el plazo constitucional de 30 días desde su promulgación.
Por tanto, los ciudadanos interesados en solicitar las nuevas ayudas o acogerse a las prórrogas de alquiler deberán consultar los requisitos definitivos.
En el caso de los préstamos de la línea ‘Tu Casa’, también será necesario esperar a que se concreten los procedimientos de solicitud y las condiciones de acceso.
Las nuevas medidas representan una intervención sobre diferentes ámbitos del mercado residencial, desde la protección de los inquilinos hasta la financiación de la primera vivienda y los incentivos fiscales para los propietarios.
Su impacto dependerá tanto de la aplicación de los decretos como de su posterior desarrollo normativo.
